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Real estate appraisal report of Tamatsucho Kozubashi, Nishi Ward, Kobe, Hyogo Prefecture 651-2122, Japan

= 58,500 yen

58,500 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Tamatsucho Kozubashi, Nishi Ward, Kobe, Hyogo Prefecture 651-2122, Japan was determined for 58,500 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	兵庫県神戸市西区玉津町高津橋字上大谷９９７番２
Address	Tamatsucho Kozubashi, Nishi Ward, Kobe, Hyogo Prefecture 651-2122, Japan
Price	58,500yen/㎡
Access	Akashi , 3 , 600 M
Acreage	120㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
Main road	south east 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 low rise-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	40(%),80(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Yamamoto Masao (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山本昌生
価格	58,500円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	最寄駅から徒歩圏外に位置し、また、地勢も丘陵地で系統等街路条件がやや劣る。地域要因に変動はない。地価はほぼ下げ止まり。
地域要因の将来予測	戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は下落傾向にあったが、物件としての値頃感から下落傾向はほぼ下げ止まり。
市場の特性	同一需給圏は、JR山陽本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で、神戸市及び明石市の圏域。需要の中心はほぼ圏内居住者であり、圏外からの転入は少ない。周辺地域では供給圧力が強く、地価は下落基調で推移していたが、値頃感からようやく地価は下げ止まり。市場の中心の価格帯は土地が700万円程度、新築戸建住宅は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因	西区の人口はやや微減、また高齢化が進んでいる。最寄駅徒歩圏内の土地需要は堅調である一方、徒歩圏外の土地需要は横這い乃至弱含み。

Survey report by Ikeda Tomio (Written in Japanese)

不動産鑑定士	池田富美夫
価格	58,500円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	特段の地域要因の変動はないが、最寄駅徒歩圏外の住宅地域であり、利便性が劣るが、値頃感等により地価はほぼ下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当面は現状を維持するものと思われる。地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏はJR山陽本線沿線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市及び明石市の住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び明石市の居住者が多い。周辺地域での分譲も多く、また、駅接近がかなり劣るが、値頃感があり、地価は下げ止まり傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は土地は700万円程度、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因	西区の人口は微減傾向。景気は緩やかな回復基調にあるが、地価は概ね一部地域はやや上昇傾向にあるが、他の地域は横這い乃至下落傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	水田
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度669949 北緯 134度9908487

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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