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Real estate appraisal report of 1 Chome-39-3 Kamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0012, Japan

= 715,000 yen

715,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 1 Chome-39-3 Kamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0012, Japan was determined for 715,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都豊島区上池袋１丁目２７５５番１３
Address	上池袋１−３９−３ 1 Chome-39-3 Kamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0012, Japan
Price	715,000yen/㎡
Access	Kitaikebukuro , 670 M
Acreage	495㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)11F
Present	store, apartment-house
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ都道沿いの商業地域
Main road	north west 21.8m prefectural road
The other roads	南西側道
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),500(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Morinaga Shinichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	森永愼一
価格	715,000円/㎡
個別的要因	角地である以外は画地規模、形状等市場競争力を増減させる個別的要因は特になく地域の標準的画地である。個別的要因に特段の変動は見当たらない。
地域要因	明治通り沿いの商業地域で、容積率を活かしてマンション市街地化が進んでいる。マンション用地需要は堅調で地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因の将来予測	中高層の店舗付共同住宅等の建ち並ぶ明治通り沿いの商業地域で、小規模画地の集約化及び高層化が進むものと思われる。なお、政策効果等によりマンション用地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移している。
市場の特性	同一需給圏は豊島区及び隣接区の幹線道路、または準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内を中心にマンション事業を展開する不動産業者や投資法人等である。低金利や住宅ローン減税等の政策効果によりマンション需要は旺盛でありマンション用地の需要は堅調に推移している。所在、街路幅員、駅距離、公法上の規制等により取引価格は大きく異なるが、市場の中心価格帯を500㎡前後の標準的画地で総額3億円から4億円程度と把握した。
一般的要因	金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

Survey report by Hasegawa Hiroki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	長谷川宏樹
価格	715,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	最寄り駅から徒歩圏内に所在し、容積率に恵まれているためマンション用地としての需要は旺盛であるため地価は強含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測	当該地域は中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、小規模画地は漸次集約化され共同住宅化が進行するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は豊島区内に所在する路線商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に事業展開するマンション分譲業者、投資法人等が多い。また、旺盛なマンション用地需要を背景に需給は上向きである。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で10億円程度までである。
一般的要因	近年の旺盛なマンション需要を背景に、容積率に恵まれた幹線道路沿いのエリアはマンション素地としての需要は根強い。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度7379142 北緯 139度7219207

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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