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Real estate appraisal report of 3 Chome-12-12 Higashiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0013, Japan

= 1,200,000 yen

1,200,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 3 Chome-12-12 Higashiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0013, Japan was determined for 1,200,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都豊島区東池袋３丁目６７番６
Address	東池袋３−１２−１２ 3 Chome-12-12 Higashiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0013, Japan
Price	1,200,000yen/㎡
Access	Ikebukuro , 700 M
Acreage	502㎡
Aspect ratio	(1.2:1.0)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
Present	store, office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
Main road	south east 15.0m city road
The other roads	南西側道
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),700(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Imoto Shunji (Written in Japanese)

不動産鑑定士	井元俊二
価格	1,200,000円/㎡
個別的要因	特段の個別的要因の変動はない。
地域要因	地域は、若者に人気がある店舗が数多く見受けられる商業地域であり、店舗等の需要は旺盛で、地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測	通称では、「乙女ロード」と呼ばれる区道に沿接しており、特に、若者に人気のある地域で、今後さらに繁華性は高まるものと予測される。
市場の特性	同一需給圏は、概ね豊島区内のJR山手線池袋駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、収益物件を投資先とする、各種法人や豊島区に地縁を有する事業者等である。近隣地域は、サンシャインシティの各種商業施設に程近く、特に若者に人気のある地域となっている。価格の中心帯の把握は困難であるが、概ね1㎡当たり、120万円乃至150万円程度である。
一般的要因	金融緩和政策の維持等に伴う、金融上の低金利等を受けて、豊島区内の景況は、概ね好調で、地価は上昇傾向で推移している。

Survey report by Morinaga Shinichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	森永愼一
価格	1,200,000円/㎡
個別的要因	比較的幅員の広い街路に面する整形の角地で、画地規模は当該地域の事務所ビル敷地としては適正規模である。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因	池袋駅東口の商業地域とは首都高速の高架で分断されてはいるが、アニメグッズや同人誌を扱うショップが多く、若年層、特に女性の集客力が高い。
地域要因の将来予測	オタク系女子を対象としたアニメグッズや同人誌を扱うショップが集積している、通称「乙女ロード」と呼ばれる通り沿いに存する。集客力は非常に高く、その商圏は広い。当面は現状維持で推移するものと思われる。
市場の特性	同一需給圏は池袋駅及びその周辺に存する中高層の店舗事務所ビルやマンション等の建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は収益物件を探す投資法人や開発用地を探す不動産会社であるが、自社ビル用地を探す事業会社も需要者として考えられる。物件の所在、規模、公法上の規制等により取引価格が大きく異なってくるので、市場の中心価格帯を把握することは困難であるが、500㎡程度の標準的画地で6億∼10億円程度、建物付きで10億∼20億円程度と把握した。
一般的要因	金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度7314563 北緯 139度7187156

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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