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Real estate appraisal report of 2 Chome-9-13 Tsukagoshi, Warabi-shi, Saitama-ken 335-0002, Japan

= 287,000 yen

287,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-9-13 Tsukagoshi, Warabi-shi, Saitama-ken 335-0002, Japan was determined for 287,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	埼玉県蕨市塚越２丁目１８番１９
Address	塚越２−９−１３ 2 Chome-9-13 Tsukagoshi, Warabi-shi, Saitama-ken 335-0002, Japan
Price	287,000yen/㎡
Access	Warabi , 570 M
Acreage	152㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
Main road	east 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Ishida Kiyomi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	石田清巳
価格	287,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	利便性良好な駅徒歩圏住宅地域で、需要には根強いものがあり、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測	当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏はJR京浜東北線沿線で、概ね川口市、蕨市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち蕨市居住者が大半を占める。旧来からの徒歩圏住宅地で、需要には根強いものがあり、地価は安定傾向で推移している。土地は面積によって幅があり、3000万円∼4500万円程度、新築戸建住宅は4500万円∼5800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因	景気は回復傾向にあり、不動産市場も都市部中心に活況を呈し、利便性良好な東京近接地域である当市の地価も安定傾向で推移している。

Survey report by Itougou (Written in Japanese)

不動産鑑定士	伊藤剛
価格	287,000円/㎡
個別的要因	代替競争不動産との関係において、東方位接面で日照等が概ね良好である。個別的要因に変動はない。
地域要因	JR蕨駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測	蕨駅徒歩圏の利便性の高い既成住宅地域であり、住環境も良好である。需給状況により地価はやや強含みで推移している。地域要因に特段の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。
市場の特性	同一需給圏は対象不動産の存する蕨市及びその周辺の川口市等でJR京浜東北線沿線の住宅地域である。需要者の中心は蕨市及びその周辺市の居住者である。駅徒歩圏の区画整然とした住宅地であり、利便性も高い。需給状況により、地価はやや強含みで推移している。取引の中心価格帯は需要層によりやや幅があるものの、新築分譲戸建物件は総額4，500万円∼5，500万円程度、土地は3，000万円前半∼4，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因	蕨市の人口は微増傾向で、県全体とほぼ同様の傾向を示している。市内及び周辺市の需給状況により、地価はやや強含みで推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度8267314 北緯 139度6955676

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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