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Real estate appraisal report of 3 Chome-13-15 Higashisakae, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0037, Japan

= 59,000 yen

59,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 3 Chome-13-15 Higashisakae, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0037, Japan was determined for 59,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	新潟県長岡市東栄３丁目１２７番１
Address	東栄３−１３−１５ 3 Chome-13-15 Higashisakae, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0037, Japan
Price	59,000yen/㎡
Access	Nagaoka , 2 , 100 M
Acreage	158㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
Main road	north east 8.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kitazawa Rie (Written in Japanese)

不動産鑑定士	北沢利枝
価格	59,100円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	周辺地域で土地区画整理事業が行われ住宅地の供給が続いている影響もあり需要は弱めである。
地域要因の将来予測	今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。利便性は比較的良好であるが周辺の土地区画整理事業の実施により競合する住宅地の供給が増えており、地価は微下落傾向が続くと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、長岡市中心市街地周辺の住宅地域である。需要者は長岡市内居住者がほとんどであるが、市外からの転入者も見られる。利便性が比較的良好な価格水準中位の住宅地域で市場での人気はあるが、人口減少、高齢化が進行する中、市内各地で住宅地供給が続いており需要はやや弱めになっている。土地は800万円∼1，200万円程度、新築の戸建物件は2，500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因	県内景気は緩やかな回復を続けている。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。

Survey report by Katsumi Hideki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	勝見秀樹
価格	58,900円/㎡
個別的要因	特にない。
地域要因	長期にわたる地価下落により値頃感もでてきているが、周囲で土地区画整理事業等新規宅地供給が継続し、供給過剰感もある。
地域要因の将来予測	現在の居住環境を維持するものと思われるが、宅地供給が継続する地区でもあり、今後の地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、JR信越本線の東側を中心とした長岡市街地周辺部の住宅地域。需要者は、市内居住者を主として隣接市町村からの転入者を含む。比較的人気の高いエリアであるが、土地区画整理事業や民間業者による宅地供給も多く、住宅地市場はやや弱含みで推移している。土地は総額800万円∼1200万円程度、建売物件は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因	人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は直近では若干回復の兆しが窺える。住宅地の供給圧力は強い。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 37度4599915 北緯 138度8615617

Map

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Kitanagaoka Station(60,000円 / m²)Nagaoka Station(103,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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