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Real estate appraisal report of 2 Chome-9-3 Higashishukugō, Utsunomiya-shi, Tochigi-ken 321-0953, Japan

= 198,000 yen

198,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-9-3 Higashishukugō, Utsunomiya-shi, Tochigi-ken 321-0953, Japan was determined for 198,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	栃木県宇都宮市東宿郷２丁目９番８
Address	東宿郷２−９−３ 2 Chome-9-3 Higashishukugō, Utsunomiya-shi, Tochigi-ken 321-0953, Japan
Price	198,000yen/㎡
Access	Utsunomiya , 450 M
Acreage	100㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模のホテル、飲食店ビルの多い商業地域
Main road	north 8.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Takahashijunichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	高橋順一
価格	199,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	中高層の雑居ビルが建ち並ぶ商業地域で、地域要因に大きな変化は見られないが飲食系テナントの入居率は高い。地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測	飲食店舗等が建ち並ぶ宇都宮駅東地区の商業地域。テナント入居状況は概ね良好で、今後も同様の状態で推移するものと見込まれる。地価水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は宇都宮市内の中心市街地に所在する既成商業地域の範囲で、主たる需要者は県内在住の個人及び地元法人を中心に圏外からの流入も見られる。事業用物件は市場流通量が少ないものの、テナント需要は旺盛で、特に居酒屋等の飲食関連やオフィス用途については中心部への回帰傾向が鮮明になっている。中心商業地は取引件数が僅少で、画地規模や価格もまちまちであり、市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因	景気回復に加えてLRT導入等の要因により一部の地域で地価の上昇傾向が見られるが、依然として先行き不透明感は強い。

Survey report by  Sawa Mitsuhiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	澤光彦
価格	197,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない
地域要因	駅に近い繁華街に存するが、市街地中心部の空洞化は深刻である。低層階には需要の回復が見られる。
地域要因の将来予測	市街地中心部における旧来からの商業地域であるが、郊外の路線商業地域に多くの大規模小売店が進出している。地価は底値感があるが需要は弱含んでおり、横ばいから微増傾向で推移すると予測される。
市場の特性	同一需給圏は宇都宮市全域において、商業系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は地縁性を有する県内事業者が中心であるが、個人資産家から上場企業まで幅広く需要が認められる。商業中心が郊外の路線商業地域に移転・拡散しており、旧来からの中心市街地は、依然需要が低迷している。しかし飲食店等を中心にテナント需要は回復している。画地規模、建物価格がまちまちであり、需要の中心価格帯は判断出来ない。
一般的要因	大企業を中心に景気の回復は見られるが、個人消費は伸び悩んでいる。原油安、中国経済、米国の利上げ等外的要因の不安は、払拭されない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 36度5572074 北緯 139度9021274

Map

Related information

Utsunomiya Station(77,600円 / m²)Toubuutsunomiya Station(91,500円 / m²)Minamiutsunomiya Station(85,500円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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