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Real estate appraisal report of 1 Chome-5-11 Ekimae Dōri, Utsunomiya-shi, Tochigi-ken 321-0964, Japan

= 300,000 yen

300,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 1 Chome-5-11 Ekimae Dōri, Utsunomiya-shi, Tochigi-ken 321-0964, Japan was determined for 300,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	栃木県宇都宮市駅前通り１丁目５番１２
Address	駅前通り１−５−１１ 1 Chome-5-11 Ekimae Dōri, Utsunomiya-shi, Tochigi-ken 321-0964, Japan
Price	300,000yen/㎡
Access	Utsunomiya , 200 M
Acreage	107㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
Main road	south 30.0m prefectural road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),600(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Sakaue Kyouko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	阪上京子
価格	299,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	駅前の商業地域は、郊外の新興商業地域の出現により購買層が流失、分散し、年々繁華性は低下傾向にある。商業地としての需要は弱い。
地域要因の将来予測	JR「宇都宮」駅前の既成商業地域であることから、大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと思われる。商業地の需要はやや改善しつつある。地価に関してはさらに下落幅が弱まるものと予測する。
市場の特性	同一需給圏はJR宇都宮駅や東武宇都宮駅周辺の中心部準高度商業地域。需要者の中心は、全国展開の大手資本や資本力のある地元企業が中心である。都心を中心とした国内経済の回復が地方にまで波及しないうちに、消費増税の影響を受けて、地方経済はまた停滞傾向の様相を呈し始めている。商業地の取引は少なく、画地規模もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は特定し難いが、規模に応じて土地価格で3000万∼2億円程度までが目安と思われる。
一般的要因	人口及び土地取引件数は微増傾向であるが、建築着工数は減少している。住宅地は一部を除きやや下落基調だが、商業地の取引は安定してきている。

Survey report by Kaiga Atsushi Tomo (Written in Japanese)

不動産鑑定士	海賀睦友
価格	300,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	繁華性が高い主要駅近接の商業地域であるが、小規模画地が多く、地域的に停滞感がある。
地域要因の将来予測	店舗等の入れ替わりが散見されるが、地域性に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移すると思われる。地価は若干の下落か横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は宇都宮市の中心市街地に存する商業地域である。需要者の中心は全国的に店舗、支店等を展開している企業や不動産投資家である。不動産需要については、景気の回復傾向と共に回復しているが、地価にやや割高感があるため、相対的に需要は弱含みである。取引が少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因	景気は穏やかな回復基調にあり、不動産市況にも明るさがみえ、地価は安定傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 36度5595374 北緯 139度8967779

Map

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Utsunomiya Station(77,600円 / m²)Toubuutsunomiya Station(91,500円 / m²)Minamiutsunomiya Station(85,500円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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