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Real estate appraisal report of 1-3 Kōshienguchi Kitamachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8112, Japan

= 362,000 yen

362,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 1-3 Kōshienguchi Kitamachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8112, Japan was determined for 362,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市甲子園口北町２４３番４
Address	甲子園口北町１−３ 1-3 Kōshienguchi Kitamachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8112, Japan
Price	362,000yen/㎡
Access	Koushienguchi , 70 M
Acreage	126㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
Present	clinic, residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
Main road	south west 10.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	neighborhood commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),300(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kosugi Masaki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小杉正樹
価格	362,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	JR甲子園口駅は平成26年3月に北口駅舎が新築されたのに続き平成27年7月に南口の駅ビルが開業した。
地域要因の将来予測	店舗や店舗付共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前で繁華性が高いため地価は上昇傾向が認められ、今後も緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性	同一需給圏は西宮市の商業地域を中心として周辺市の商業地域にわたる。需要者は西宮市内の事業者や投資家等が中心であるが、他所からの需要も認められる。駅前に存するため繁華性及び利便性は良好で、景気回復期待や収益物件の需要増加等により地価は上昇傾向が認められる。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因	値頃感や景気回復期待、収益物件の需要増加等により、西宮市の商業地の地価は総じて上昇傾向が認められる。

Survey report by Hiroshima Takuya (Written in Japanese)

不動産鑑定士	廣嶋琢也
価格	362,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	①②及び利便性の高い立地のマンション素地需要拡大の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	背後に比較的選好性が高い住宅地域を抱える駅前商業地域で、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
市場の特性	同一需給圏は西宮市及び隣接市の近隣商業地域及び路線商業地域である。需要者は地元事業者の他、全国展開を図る事業者等の主に店舗賃借需要である。円安によるインバウンド消費拡大の影響はほとんど見受けられず、全般的には前記賃貸需要は強くない状況である。但し、近年、相続税対策等による優良な投資物件に対する購入需要の拡大が見られる等、利便性の高い近隣地域内の商業地価は上昇傾向にある。本件に関しては需要の中心価格帯は見出せない。
一般的要因	①資産家層のプラスの資産効果②相続税対策による収益物件取得③シルバー消費の拡大等により、優良な投資物件に対する需要が多くなっている。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7396522 北緯 135度3749647

Map

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Koushienguchi Station(260,000円 / m²)Nishinomiya Kitaguchi Station(279,000円 / m²)Mukonosou Station(203,000円 / m²)Hanshinkokudou Station(305,000円 / m²)Tachibana Station(172,000円 / m²)Koushien Station(324,500円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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