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Real estate appraisal report of 1 Chome-8-25 Kamikōshien, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8114, Japan

= 304,000 yen

304,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-8-25 Kamikōshien, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8114, Japan was determined for 304,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
Address	上甲子園１−８−２５ 1 Chome-8-25 Kamikōshien, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8114, Japan
Price	304,000yen/㎡
Access	Koushienguchi , 1 , 100 M
Acreage	157㎡
Aspect ratio	(1.0:3.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
Main road	south 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Nagamune Takumi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	長宗巧
価格	305,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	甲子園と名のつくブランド力人気は根強く、供給側が限られているため、需要に押され、価格は強めに推移している。
地域要因の将来予測	甲子園というブランド力により、根強い需要がある地域で、比較的大きな画地は対象画地規模に分割される傾向にあり、現状利用が維持される。地価はやや強めで推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は西宮市内におけるJR東海道本線・阪神本線沿線の住宅地域で、需要の中心は当市及び隣接市の二次取得者層である。成熟した住宅地であるので需要は根強いものがある。土地は対象規模で4，000万円台で、建物は個人の場合は注文建築が中心となって土地付で6，000万円台となっている。
一般的要因	需要の強い地域では、供給側の売惜しみが顕著になってきているが、需要者も合理的判断をしており、高値は追わず、結果、取引件数が低下している。

Survey report by Bei Chuu Junko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	米虫淳子
価格	303,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動は無い。
地域要因	地域要因に特別な変動は認められないが、需要の多い甲子園口駅周辺の住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、成熟した閑静な街並みを形成している。当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、良好な居住環境から需要は堅調である。地価は上昇傾向にある。
市場の特性	同一需給圏は、阪神間の住宅地域で、特に西宮市内のJR東海道本線、阪神本線沿線の地域を中心とする。需要者は市内及び隣接市の二次取得者が中心で、良好な居住環境から根強い需要が認められる。50坪程度の土地で4，000万円台半ばから5，000万円程度で、注文住宅が主流である。
一般的要因	西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。良好な住環境及び利便性から「住みたい街」に選ばれる等、人気や地域的ブランド力が高まりつつある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7333861 北緯 135度3688041

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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