Real estate appraisal report of 2 Chome-4-5 Higashigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0022, Japan


1,600,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-4-5 Higashigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0022, Japan was determined for 1,600,000 yen / m².

東京都品川区東五反田２丁目４０１番８の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)東京都品川区東五反田２丁目４０１番８
Address東五反田２−４−５
2 Chome-4-5 Higashigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0022, Japan
Price1,600,000yen/㎡
AccessGotanda , 400 M
Acreage172㎡
Aspect ratio(1.0:2.0)
Structure建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
Presentstore, apartment-house
Water, sewer and gas servicesWater, sewer and gas
The vicinity中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
Main roadnorth 22.0m prefectural road
The other roads 
Allocation of use zoningcommercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio80(%),500(%)
Development areaurbanization area
Natural environment 

Survey report by Nosaka Keisuke (Written in Japanese)

不動産鑑定士野坂啓介
価格1,600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東五反田二丁目地区の再開発は完了したが、近隣地域の繁華性等に大きな変化は無く、店舗としての需要は依然として弱含み。居住用は堅調である。
地域要因の将来予測当該地域は、1階を店舗とし2階以上を共同住宅とする中高層の建物が建ち並ぶ商業地域として熟成している。当面は現在の状況を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区とその周辺区の主要駅周辺の商業地域と、幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はマンション開発業者や不動産投資家等である。店舗需要よりもマンション用地としての需要が強い。投資物件への需要は強くなっているが、供給は限定的。店舗、事務所、居住用ともに、賃料は依然として横ばい傾向にある。5億円程度までの小規模収益物件に対しては常に一定の需要があるが、取引される価格帯（総額）にはかなりの幅がある。
一般的要因不動産の投資環境は依然として良好で、高度商業地域では過熱の兆しが見られる。経済状況の影響により地価水準は上昇傾向となっている。

Survey report by Nakamaru Tomoyuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士仲丸智行
価格1,600,000円/㎡
個別的要因価格を左右する個別的要因を有さず、競争力も中位だが、ファンドが投資適格物件を組成するには規模が小さく、過剰流動性の影響は比較的受け難い。
地域要因旧来の中低層建物が高層に建て替えられる傾向にある。背後の市街地再開発事業の完成によりスーパーや飲食店が増えたものの、目立った変化はない。
市場の特性同一需給圏は品川区及び周辺における中高層の事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。特に五反田駅勢圏の商業地域と価格牽連性が強い。需要者は既存ビルに投資する不動産会社やファンド等が中心であるが、売地が供出されればマンション、ホテル等の開発企業が参画する。投資環境が良好であることから優良物件が高騰しており、開発用地も稀少価値が高い。標準地規模のビルで5億円程度が目安だが、高度利用が可能な大規模地では総額に上限がない。
一般的要因品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6254463
北緯 139度7275135

Map

1 Chome-2-10 Nishigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0031, Japan4 Chome-2-11 Higashigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0022, Japan5 Chome-17-6 Higashigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0022, Japan5 Chome-14-10 Kitashinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0001, Japan4 Chome-8-3 Ōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0032, Japan1 Chome-18-5 Higashigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0022, Japan1 Chome-2-1 Ōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0032, Japan2 Chome-29-9 Nishigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0031, JapanOsaki, Shinagawa, Tokyo 141-0032, Japan2 Chome-9-5 Nishigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0031, Japan3 Chome-6-9 Ōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0032, Japan3 Chome-16-26 Higashigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0022, Japan5 Chome-9-28 Kitashinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0001, Japan2 Chome-6-13 Ōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0032, JapanHigashigotanda, Shinagawa, Tokyo 141-0022, Japan2 Chome-9 Nishigotanda, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0031, Japan4 Chome-20-19 Takanawa, Minato-ku, Tōkyō-to 108-0074, Japan2 Chome-13-2 Shirokanedai, Minato-ku, Tōkyō-to 108-0071, Japan

Related information

Gotanda Station(1,010,000円 / m²)Oosaki Station(719,000円 / m²)Takanawadai Station(1,070,000円 / m²)Kitashinagawa Station(780,500円 / m²)Shinagawa Station(909,500円 / m²)Fudoumae Station(1,010,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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