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Real estate appraisal report of 7 Chome-21-19 Shichiku, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0864, Japan

= 66,900 yen

66,900 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 7 Chome-21-19 Shichiku, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0864, Japan was determined for 66,900 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外
Address	紫竹７−２１−１９ 7 Chome-21-19 Shichiku, Higashi-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0864, Japan
Price	66,900yen/㎡
Access	Niigata , 2 , 700 M
Acreage	185㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅を中心にアパート等が見られる住宅地域
Main road	south east 4.0m私道
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Motoyama Junichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	本山純一
価格	67,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	街路条件の劣る既成の住宅地域であり、需要としてはやや劣る。
地域要因の将来予測	当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域であるが、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は新潟市東区内の住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。新潟中心部からのアクセスが良好なため、生活利便性が良好な地域を中心に需要が見込めるが、街路条件の劣る地域に関してはその需要が劣る。市場の中心価格帯は、土地で1000∼1500万円程度、新築戸建で2500∼3500万円程度が中心である。
一般的要因	東区の人口はほぼ横ばい傾向で推移している。土地取引件数に関しては前年より減少している。

Survey report by Nakamuramasaki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	中村真規
価格	66,800円/㎡
個別的要因	南東向きの画地であるため、地域内においては選好性はやや高い。
地域要因	幅員4m道路沿い画地の選好性は極端に落ち、新興分譲地との競合で劣る。
地域要因の将来予測	新潟市東区の既存住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予測する。街路条件がやや劣ることから選好性は低く、地価は依然下落傾向にあるものと予想される。
市場の特性	同一需給圏は概ね新潟市東区のうちでも新潟市中央区との行政界に近い既存の住宅地域。需要者の中心は新潟市内居住者であるが、場所柄圏外からの転入も認められる。幅員4m道路沿い画地の需要は少ないが、周辺ではミニ開発された程度の良い分譲地も多く供給されていることから、子育て世代を中心に需要も概ね堅調である。土地は総額で1，000万円∼1，500万円程度、新築の建物付きで3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因	東区は人口はほぼ横這い傾向にあるが、高齢化が進行している。土地取引件数・建築着工件数とも昨年に比べ減少傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 37度9105473 北緯 139度0854041

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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