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Real estate appraisal report of 4 Chome-2-28 Nuttarihigashi, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0075, Japan

= 86,100 yen

86,100 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 4 Chome-2-28 Nuttarihigashi, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0075, Japan was determined for 86,100 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
Address	沼垂東４−２−２８ 4 Chome-2-28 Nuttarihigashi, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0075, Japan
Price	86,100yen/㎡
Access	Niigata , 1 , 400 M
Acreage	280㎡
Aspect ratio	(1.0:4.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	store, residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ近隣商業地域
Main road	south east 19.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	neighborhood commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),300(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Yoshi Sawami (Written in Japanese)

不動産鑑定士	吉沢実
価格	86,100円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	繁華性等に特に大きな変化はないが、新規出店等の需要は限られており、民間の不動産取引は低調に推移している。
地域要因の将来予測	沼垂地区の既存商店街である。繁華性の推移等に特段の変化は見られないものの、駐車場不足等から集客力の改善は難しく、当面、現状維持ないしはやや衰退基調で推移するものと予測される。
市場の特性	同一需給圏は、中央区の旧市街地に位置する低位価格帯の既成商業地域であり、需要者は、地元の個人経営者や事業法人が中心である。店舗経営者や周辺住民の高齢化の進行、大型店、郊外店等への顧客流出等を背景に、店舗の閉鎖や駐車場利用への転換も見られるなど、商業機能は低下の傾向にある。商業地の取引は少なく、かつ、画地規模、形状等に応じて取引総額も様々であり、中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因	H27．9．30現在中央区人口、年＋0．15％、世帯数＋1．00％。県内の雇用・所得環境は緩やかな改善、個人消費は、回復傾向にある。

Survey report by Takizawa Mafumi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	滝澤真史
価格	86,100円/㎡
個別的要因	個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因	金融機関も複数立地する、沼垂地区の代表的な既成商業地域。間口狭小の画地が多く、旺盛な出店意欲も期待できないが、現行地価はほぼ底値水準。
地域要因の将来予測	商業地域としては衰退途上にあるものの、各地元銀行の沼垂支店が存することからも、一定の店舗需要は認められる。近年、地価は背後の住宅地域の水準にかなり収斂が進んでおり、今後も安定的に推移すると予測。
市場の特性	同一需給圏は、信濃川右岸の河口近くに発展した、沼垂地区を中心とする既成商業地域一円。需要者の中心は、一定の地縁を有する自営業者ないし地元法人。近隣地域は、隣接する沼垂市場などとともに地区の中心商業地域を形成した。近年、大型店への顧客流出等により往時の賑わいが失われるなか、上記市場も「沼垂テラス商店街」として再生を図っている。なお、取引には店舗の経営形態等に応じて、投資規模も多様にわたるため、市場の中心価格は見出し難い。
一般的要因	中央区の人口は微増、取引件数・建築着工は増加傾向。商業地の地価は新潟駅周辺、万代地区、幹線道路沿い等で一部上昇し、全体でも下落幅縮小。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
災害リスク：津波	浸水区域(昭和39年(1964)6月16日新潟地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 37度920915 北緯 139度0683128

Map

Related information

Niigata Station(92,100円 / m²)Hakusan Station(61,750円 / m²)Echigoishiyama Station(66,100円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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