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Real estate appraisal report of 1 Chome-8-23 Shōrien, Kanmaki-chō, Kitakatsuragi-gun, Nara-ken 639-0216, Japan

= 48,900 yen

48,900 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-8-23 Shōrien, Kanmaki-chō, Kitakatsuragi-gun, Nara-ken 639-0216, Japan was determined for 48,900 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	奈良県北葛城郡上牧町松里園１丁目９０番２６
Address	松里園１−８−２３ 1 Chome-8-23 Shōrien, Kanmaki-chō, Kitakatsuragi-gun, Nara-ken 639-0216, Japan
Price	48,900yen/㎡
Access	Kashiba , 1 , 700 M
Acreage	163㎡
Aspect ratio	(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
Main road	west 6.5m town road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Oshiumi Yumiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	鴛海由美子
価格	48,800円/㎡
個別的要因	上記の地域要因等の変動の影響下にあるが、対象地の個別的要因が価格に与える影響の程度には、特に変化はない。
地域要因	郊外住宅地ながらも住環境がやや劣り、また最寄駅の接近条件やその間の街路の系統連続性の劣位等の要因で、需要は薄く地価下落が引き続いている。
地域要因の将来予測	熟成した戸建住宅の開発団地で住環境に対する評価は定着しておりほぼ現況のまま推移していくと思われるが、最寄駅からの接近性等に劣ることから競争力低下が続いており、地価は弱含みと予測する。
市場の特性	【需要層】北葛城郡各町とその周辺の一次取得者【同一需給圏】町内とその周辺市町の住宅地全般【特性】町内では住宅市場の中心となっている西大和ニュータウンの範囲から外れ、孤立イメージのある住宅団地。これに加え現在では、西和エリアの中心が五位堂等の近鉄大阪線沿線に移る二極化で、対象地域の市場性は相対的に低下している。中心価格帯は土地50坪程度で1，000万円弱程度。中古物件も同程度。市場規模に比しストック過多となっている。
一般的要因	南都経済研の調査では、消費者の暮らし向き感は依然悪いが改善傾向。しかし老後の不安や当面の収入減懸念は根強く、消費控え気味で先行き厳しい。

Survey report by Okuda Yukisuke (Written in Japanese)

不動産鑑定士	奥田幸助
価格	48,900円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	一般住宅を主とする住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みにて推移している。
地域要因の将来予測	近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持して推移するものと判断される。地価については現下の地域動向から依然下落傾向にあるものと予測される。
市場の特性	同一需給圏はJR和歌山線等沿線の上牧町及び周辺市町における区画整然とした住宅地域の圏域。需要者は圏域内の居住者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は幹線道路への接近性は比較的良好であるが、最寄駅や各種公共施設・商業施設等へは距離があり、最寄駅の性格も弱いことから、利便性が良好な地域との比較では選好性が低く、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地160㎡程度で800万円程度となっている。
一般的要因	上牧町は人口減少率は北葛城郡で相対的に大きく、高齢化率も高位で推移している。交通利便性に劣ることもあり、需給は依然低調に推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	ヤブツバキクラス域代償植生
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 34度552144 北緯 135度710502

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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