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Real estate appraisal report of 12-19 Kōshien Yonbanchō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8174, Japan

= 347,000 yen

347,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 12-19 Kōshien Yonbanchō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8174, Japan was determined for 347,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市甲子園四番町８５番
Address	甲子園四番町１２−１９ 12-19 Kōshien Yonbanchō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8174, Japan
Price	347,000yen/㎡
Access	Koushien , 900 M
Acreage	264㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅にマンションも見られる住宅地域
Main road	south west 8.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kamimoto Fumiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	神本文子
価格	347,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	住宅地として市内有数の人気エリアであり、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。
地域要因の将来予測	中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏はJR東海道本線・阪神本線沿線で、西宮市内の住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は西宮市内居住者のほか、大阪・神戸方面からの転入者もみられる。住宅地として人気のあるエリアで、需要は底堅いものがある。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は9，000万円前後、細分化された土地は3，500円前後（敷地面積100㎡程度）、新築建売住宅は6，000万円前後である。
一般的要因	西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。

Survey report by Tani Tsume Takeshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	谷詰岳史
価格	347,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に特段の変動はない。
地域要因	地域要因に特段の変動は見られないものの、良好な住環境を保持する住宅選好性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測	中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移していくものと予測される。住宅地として相対的な選好性は高く、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、市内のJR東海道本線、阪神本線沿線の閑静な住宅地域である。需要者は、阪神間の中高所得層、買い替え層が中心となる。良好な住環境を保持する旧来からの住宅地域と認知されており、住宅選好性も高く、需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で9，000万円前後、建物は注文住宅が多い。また、100㎡程度の細分化された土地で3，500万円前後、新築の建売住宅では6，000万円程度と思料される。
一般的要因	西宮市内の人口は微増傾向にある。地価は堅調な実需を背景に依然強含みであるが、一部陰りも見られ、利便性の差異による二極化が認められる。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7272504 北緯 135度3696375

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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