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Real estate appraisal report of 1-28 Tsutokurehachō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8245, Japan

= 370,000 yen

370,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 1-28 Tsutokurehachō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8245, Japan was determined for 370,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市津門呉羽町７３番２
Address	津門呉羽町１−２８ 1-28 Tsutokurehachō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8245, Japan
Price	370,000yen/㎡
Access	Hanshin Imazu , 80 M
Acreage	675㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
Present	store, clinic
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗、医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
Main road	south west 8.5m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),500(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Hasegawa Kazuyoshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	長谷川一嘉
価格	371,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	駅の近くに所在し商圏が小さいが、一般的要因の影響を受け、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測	店舗や医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。商業地需要に力強さはないが周辺住宅地の地価動向等の影響も受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、西宮市及び隣接市の圏域に存する概ね駅周辺に位置する商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者及び全国展開する店舗業者等である。需要が堅調な周辺住宅地価格の影響を受ける傾向や、分譲マンション用地としての価格下支えの傾向も見られ、景気回復を背景に商業地に対する需要も出始めた。物件による個別性が強く、また取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因	景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

Survey report by Takenouchi Hiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	竹之内浩
価格	369,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	地域要因に特段の変動はないが、駅前商業地域のため、一定の需要が認められる。地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測	近隣地域は、店舗、医療ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動が見られないため、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価は、やや上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性	同一需給圏は、西宮市内の商業地域を中心に、阪神間諸都市の商業地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏域内に地縁性を持つ事業者・全国展開する店舗業者等である。繁華性がやや低い商業地の為、需要・商況に力強さが見られないが、需要が比較的堅調な周辺住宅地の価格や分譲マンション用地としての価格の下支えの傾向が見られる。駅前商業地の為、需要者の性格・取引形態等個別性が強く、需要の中心となる価格帯を一律に判断するのは困難である。
一般的要因	西宮市内の商業地の地価は概ねやや上昇傾向であるが、立地等の格差から二極化傾向も認められる。なお経済動向が不透明な点に留意すべきである。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7312695 北緯 135度3521941

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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