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Real estate appraisal report of 30-11 Kōyōenmegamiyamachō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 662-0011, Japan

= 71,500 yen

71,500 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 30-11 Kōyōenmegamiyamachō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 662-0011, Japan was determined for 71,500 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
Address	甲陽園目神山町３０−１１ 30-11 Kōyōenmegamiyamachō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 662-0011, Japan
Price	71,500yen/㎡
Access	Kouyouen , 1 , 700 M
Acreage	479㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	大中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域
Main road	south 8.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 low rise-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	30(%),80(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Katsunuma Kazuko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	勝沼和子
価格	71,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	環境良好な山手の住宅地域であるが、最寄駅からの道路勾配が急で利便性に劣る地域であること等から、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測	大中規模一般住宅を中心とする閑静な山手の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る地域であること等から、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は阪急甲陽線及び今津線を中心とする概ね西宮市の圏域及び阪神間の別荘地的特性をも有する地域である。西宮市の居住者のほか市外阪神地区等からの転入者も見られるが、二次取得者層等の資金力を有する需要者が中心となっている。まとまった規模の物件が多く総額面等で需要者が限定される傾向にあり、また利便性志向が強まる中、需要に力強さは見られない。画地の個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
一般的要因	西宮市の南部既成住宅地の需要は概ね堅調であり、特に優良住宅地の需要は強い。一方で、利便性が劣る北部郊外住宅地の需要は依然として弱い。

Survey report by Kosugi Masaki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小杉正樹
価格	72,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	居住環境は良好であるが、駅や市内中心部から遠く利便性が劣るため住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向が認められる。
地域要因の将来予測	戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが未利用地も見られるため、将来的には住宅の建設等により一層熟成度を増すものと予測する。利便性が劣るため地価は下落傾向が認められ、当面は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、西宮市市街地北部に広がる山手の住宅地域が中心となる。需要者は資金的に余裕のある二次取得者が多く、西宮市内居住者のほか他所からの転入も認められる。居住環境は良好であるが、駅や市内中心部から遠く利便性が劣るため地価は下落傾向が認められる。土地価格は画地規模等の個別的要因により様々であり、また、建物は注文住宅であるため、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因	西宮市市街地の住宅地は需要が多く、山手の一部を除いて地価は上昇傾向にあり、利便性及び居住環境の良好な地域では高値の取引も認められる。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7702679 北緯 135度3249427

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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