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Real estate appraisal report of 2-35 Kurakuen Sanbanchō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 662-0081, Japan

= 156,000 yen

156,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2-35 Kurakuen Sanbanchō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 662-0081, Japan was determined for 156,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市苦楽園三番町１６番７外
Address	苦楽園三番町２−３５ 2-35 Kurakuen Sanbanchō, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 662-0081, Japan
Price	156,000yen/㎡
Access	Kurakuenguchi , 2 , 400 M
Acreage	219㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
Main road	south west 4.0m私道
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 low rise-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	40(%),100(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Hasegawa Kazuyoshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	長谷川一嘉
価格	156,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	バス圏域に存し利便性は劣るが、画地の細分割による需要に支えられ需給関係は比較的堅調に推移している。
地域要因の将来予測	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持するものと思われる。地価水準は今後、緩やかな上昇傾向を示して推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は阪急甲陽線沿線の西宮市山手の住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び阪神間の居住者が多く、周辺市域からの転入者も見られる。一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、買い替え層を含み需給関係は比較的、底堅く推移している。開発業者による建売住宅としての細分化も見られるが、需要の中心となる価格帯は対象標準地と同規模の土地で3，500万円程度、新築戸建住宅で5，500万円程度である。
一般的要因	景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

Survey report by Yamamotokouichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山本耕一
価格	156,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	山手のバス圏域に存し利便性は劣るが、閑静な環境もあり相対的な値頃感から地価は横這い又は穏やかな上昇が認められる。
地域要因の将来予測	一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は、利便性にやや劣るが相対的な割安感から穏やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は阪急甲陽線沿線の山手の住宅地域である。需要者の中心は阪神間の居住者で広範囲に及ぶ。比較的傾斜度の強い丘陵地に展開された閑静な住宅地域であるが、近年、画地細分による建売開発も見受けられ、値頃感もあって需給関係は比較的底堅く推移している。需要の中心価格帯は規模により様々で収斂した水準は把握できないが、画地細分による建売住宅では、総額5，000万円程度が多い。
一般的要因	西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、上昇傾向にある。一方、北部郊外の住宅地では供給過剰による下落傾向が継続している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。
土地利用・植生	宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度760052 北緯 135度3104526

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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