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Real estate appraisal report of 7 Chome-9-9 Nishiokamoto, Higashinada-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 658-0073, Japan

= 168,000 yen

168,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 7 Chome-9-9 Nishiokamoto, Higashinada-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 658-0073, Japan was determined for 168,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	兵庫県神戸市東灘区西岡本７丁目１２０３番３８
Address	西岡本７−９−９ 7 Chome-9-9 Nishiokamoto, Higashinada-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 658-0073, Japan
Price	168,000yen/㎡
Access	Okamoto , 2 , 100 M
Acreage	229㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
Main road	north 4.5m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 low rise-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	50(%),100(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by 濵本 Keiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	濵本佳子
価格	168,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	地域要因に特段の変動は見られない。駅から遠い山手の住宅地域の選好性は相対的に低下している。
地域要因の将来予測	東灘区の山手に位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、現状の環境下で推移するものと予測する。地価は緩やかな下落傾向で推移している。
市場の特性	同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線沿線で概ね神戸市と阪神間の各市を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は圏内の居住目的の個人を中心とし、圏外からの転入者も見られる。当該地域は神戸屈指の優良住宅地である岡本エリアの山手に位置する閑静な住宅地域であるが、最寄り駅から遠く、利便性に劣るため需要はやや弱い。市場の中心価格帯は標準地と同規模であれば土地で4，000万円程度である。
一般的要因	東灘区の人口は増加傾向にあり、不動産需要は総じて堅調であるが、選好性による二極化が進行している地域も見受けられる。

Survey report by Nakamura Zou Shuu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	中村増秀
価格	167,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	特にない。
地域要因の将来予測	当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な区画整然とした住宅地域として既に熟成しており、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は阪急電鉄神戸線、JR東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内居住の壮年層であり、圏外からの転入者は少ない。著名で閑静な山手の住宅地域である反面利便性に劣り、また、地すべり防止区域に指定されており需要は軟調で地価は弱含み傾向を示している。土地は約4000万円弱程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因	東灘区は東側が芦屋市と隣接し、住環境の良い住宅地を中心に土地需要は底堅い。ただし大きな社会的、経済的要因の変動はない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
災害リスク：土砂災害	盛土の地すべり(平成7年(1995)1月兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）) 過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7319707 北緯 135度2618856

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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