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Real estate appraisal report of 2 Chome-3-6 Bandai, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0088, Japan

= 235,000 yen

235,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-3-6 Bandai, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0088, Japan was determined for 235,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１
Address	万代２−３−６ 2 Chome-3-6 Bandai, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0088, Japan
Price	235,000yen/㎡
Access	Niigata , 900 M
Acreage	1,385㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
Present	office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層のマンション、事務所が混在する商業地域
Main road	south east 11.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),600(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Takizawa Mafumi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	滝澤真史
価格	234,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因	ラブラ2やメディアシップの開業等を受け、万代地区の繁華性が益々向上するとともに、近年品薄に転じたマンション用地としての需要も根強い。
地域要因の将来予測	オフィス市況は依然楽観を許さないが、近年、新潟日報社の新社屋（メディアシップ）や大型商業ビル（ラブラ2）が相次ぎオープン。今後も国交省庁舎の跡地利用決定等を控え、万代シティー周辺の発展が見込まれる。
市場の特性	同一需給圏は、新潟駅の万代口周辺から万代シティー方面に至る商業地域一円。需要者の中心は、一定の資本力を有する県内外の法人企業、不動産業者である。円安による業績回復や、株価上昇による資産効果を背景に、目立ったインバウンド効果などが見られない当地においても、好立地物件への投資意欲は依然旺盛。地元富裕層による相続税対策による物件取得も見られる。なお、取引事例に係る画地規模は多様で、中心となる価格帯の判定は困難。
一般的要因	中央区の人口は微増、取引件数・建築着工は増加傾向。商業地の地価は新潟駅周辺、万代地区、幹線道路沿い等で一部上昇し、全体でも下落幅縮小。

Survey report by Kanda Shinichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	神田伸一
価格	235,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に特段の変動はない。
地域要因	地域要因に大きな変動は認められないが、需要者の選好性が強まっており、万代地区等集客力を有する好立地な商業地の需要が堅調である。
地域要因の将来予測	店舗、劇場等の商業施設の出店等により県内外からの若者層の集客増による経済効果が期待され、景気動向に敏感な投資家の投資意欲が回復しつつあること等により、今後、地価は強含みで推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は概ね万代地区、古町地区、新潟駅前、駅南の商業地域と認められ、需要者の中心は県内外の企業等である。新潟駅北口周辺はビル空室率が高くテナントビル経営は厳しい状況であるが、万代地区においては、近年の複合商業施設出店、新聞社本社ビルの移転など発展的に推移し、また、景気動向に敏感な投資家の投資意欲が改善しつつあること等により地価は強含みに推移している。取引価格は立地、規模等により様々であるが高額な取引が見受けられる。
一般的要因	地方景気は回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 内水面
土地利用・植生	宅地,水面
災害リスク：津波	浸水区域(昭和39年(1964)6月16日新潟地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 37度9171732 北緯 139度0539919

Map

Related information

Niigata Station(92,100円 / m²)Hakusan Station(61,750円 / m²)Sekiya Station(76,200円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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