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Real estate appraisal report of 4 Chome-7-8 Shinwa, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0972, Japan

= 94,700 yen

94,700 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 4 Chome-7-8 Shinwa, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0972, Japan was determined for 94,700 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	新潟県新潟市中央区新和４丁目８０番３８
Address	新和４−７−８ 4 Chome-7-8 Shinwa, Chūō-ku, Niigata-shi, Niigata-ken 950-0972, Japan
Price	94,700yen/㎡
Access	Niigata , 2 , 800 M
Acreage	228㎡
Aspect ratio	(1.2:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅、集合住宅等が混在する住宅地域
Main road	south east 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Asatsuma Shin (Written in Japanese)

不動産鑑定士	浅妻信
価格	94,800円/㎡
個別的要因	南東方位で選好性は高い。そのほか、個別的要因に変動はない。
地域要因	特段の変動要因はないが、他地域からの流入者も多く、利便性も高いため、需要は堅調である。
地域要因の将来予測	他地域からの流入者も多く、今後も中規模一般住宅を中心に共同住宅が混じる利便性の高い住宅地域として熟成が進んでいくと思料される。需要は堅調で、地価は横ばいから強含みで推移していくと予測される。
市場の特性	同一需給圏は、新潟駅南方を中心とした、共同住宅も混じる住宅地域である。需要者は30代∼40代の一次取得者層及び買い換え層が中心であり、土地は2000万円前後を中心に、2500万を上限とした取引が多い。市の中心部に近く、周囲は共同住宅のほか、ミニ開発等による分譲地も散見される。周辺に飲食、物販等の商業施設等が多く、利便性が高いことに加え、住民も若い層が多いため人気が高く、地価は強含みで推移している。
一般的要因	県内の経済は横ばいで推移している。中央区内の土地取引動向についても、取引件数、建築着工数ともそれぞれ微増減にとどまっている。

Survey report by Itou Masahiro (Written in Japanese)

不動産鑑定士	伊藤正弘
価格	94,600円/㎡
個別的要因	接面街路が南東側であるため、日照通風等の快適性が優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因	周辺に文教施設、多種の商業・サービス施設の集中する人気エリアであり、有効需要が増加した。
地域要因の将来予測	当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅が見られる住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。宅地需要は堅調で、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、新潟駅南口以南の住宅地域。需要者の中心は新潟市在住の一次、二次取得者であり、圏域外からの転入者も多い。環境と利便性との調和のとれた人気エリアであり、周辺の区画整理地及び小規模分譲地の売れ行きが好調で、宅地需要は堅調である。土地は1500∼2200万円程度、新築戸建物件は2800∼4000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因	景気は回復基調にあるが弱く、需要増加に至っていない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 37度899486 北緯 139度0390493

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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