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Real estate appraisal report of 7 Chome-9-19 Ginza, Chūō-ku, Tōkyō-to 104-0061, Japan

= 28,800,000 yen

28,800,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 7 Chome-9-19 Ginza, Chūō-ku, Tōkyō-to 104-0061, Japan was determined for 28,800,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都中央区銀座７丁目１番２外
Address	銀座７−９−１９ 7 Chome-9-19 Ginza, Chūō-ku, Tōkyō-to 104-0061, Japan
Price	28,800,000yen/㎡
Access	Ginza , 260 M
Acreage	426㎡
Aspect ratio	(1.0:3.0)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
Main road	north west 27.0m national road
The other roads	背面道
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),800(%)★
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Okuda Katsue (Written in Japanese)

不動産鑑定士	奥田かつ枝
価格	28,700,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	銀座の中央通り沿いの一等地に存しており、稀少性が認められる。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。
市場の特性	同一需給圏は、中央通り、晴海通り、外堀通り、並木通り沿いの収益性が極めて高い高度商業地域。典型的な需要者としては収益目的の大手法人、国内外の投資家が想定される。銀座ブランドの高まりや外国人観光客の増加等により、需要は大きく増している。同一需給圏内で複数の大型開発計画が進行している。需要の中心となる価格帯は規模、立地等により幅広く、数十億円∼数百億円規模と把握される。
一般的要因	海外情勢等の不安要素もあるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は緩やかな回復基調にある。

Survey report by Koguma Shinobu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小熊忍
価格	28,800,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	外国人観光客をはじめとする旺盛な購買力を背景に、中央通り路面店舗の賃貸市場はやや過熱気味。地価は引き続き上昇を予測。
市場の特性	同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有名大企業、機関投資家、投資法人等。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に需要は極めて強いが、一方で供給は極端に少なく、需要が競合することにより、地価上昇率は高めを示している。取引価格帯は百億円程度から数百億円程度となると推定され、入札などによってオーバーシュートする可能性も高い。
一般的要因	海外の動向などの下振れリスクもあるが、景気は緩やかな回復基調が続いており、投資適格不動産、大規模マンション適地などが市場を牽引している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度6690671 北緯 139度7631953

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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