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Real estate appraisal report of 5-6 Ueda Nakamachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8134, Japan

= 196,000 yen

196,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 5-6 Ueda Nakamachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8134, Japan was determined for 196,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市上田中町１１５番
Address	上田中町５−６ 5-6 Ueda Nakamachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8134, Japan
Price	196,000yen/㎡
Access	Susaki , 560 M
Acreage	75㎡
Aspect ratio	(1.0:3.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模一般住宅が密集する住宅地域
Main road	north east 8.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Sawada Ryouichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	澤田良一
価格	195,000円/㎡
個別的要因	間口が狭いため、選好性が低下しつつある。
地域要因	住環境がやや劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅から近く需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測	当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。幹線道路背後で住環境はやや劣るが、利便性が高いため需要は概ね堅調であり、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は阪神本線・武庫川線沿線で、概ね西宮市南部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち西宮市居住者が大半を占めるが、隣接市等からの転入者も見られる。国道43号以南は以北に比して住環境がやや劣るため総じて選好性が低いが、最寄り駅から近いこともあり需要は概ね堅調である。土地は100㎡前後で1，500∼2，000万円程度、新築の戸建物件は3，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因	西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、全般的に緩慢な動きで推移している。

Survey report by Hasegawadaisuke (Written in Japanese)

不動産鑑定士	長谷川大輔
価格	196,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	住環境がやや劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅から近く需要は比較的堅調で、地価は概ね横ばいあるいはやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。幹線道路背後で住環境はやや劣るが、利便性が高く需要は比較的堅調で、地価は横這いあるいはやや上昇傾向と予測する。
市場の特性	同一需給圏は阪神本線・武庫川沿線で、概ね西宮市の南部を圏域とする。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。近隣地域は比較的規模の小さい一般住宅が多い旧来の既成住宅地である。市内で相対的に住環境の劣る地域で選好性も弱いが、市内の人気エリアの地価動向を受けて、当該地域も横這いあるいはやや上昇傾向にある。地価水準は標準地と同規模の土地で1500万円前後、新築の戸建物件は3000万円台前半が取引の中心である。
一般的要因	西宮市の住宅価格は、人気エリアを中心に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7098851 北緯 135度3723768

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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