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Real estate appraisal report of 2 Chome-11-33 Minamikōshien, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8153, Japan

= 249,000 yen

249,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-11-33 Minamikōshien, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8153, Japan was determined for 249,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市南甲子園２丁目３２番３
Address	南甲子園２−１１−３３ 2 Chome-11-33 Minamikōshien, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8153, Japan
Price	249,000yen/㎡
Access	Koushien , 1 , 200 M
Acreage	171㎡
Aspect ratio	(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、W(木造)3F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
Main road	south west 5.8m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Saitoumakoto (Written in Japanese)

不動産鑑定士	齋藤誠
価格	249,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	選好性の比較的高い甲子園駅勢圏にあって、やや駅距離有るも近くに大型商業施設もあり、景気の持続的回復もあって地価は上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測	主として中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大規模商業施設に近く、今後も低層住宅地としての現状維持が予測される。駅距離やや有るも値ごろ感もあり需要は根強く、地価は上昇傾向での推移が予測される。
市場の特性	同一需給圏の範囲は主として阪神電鉄本線沿線を中心とする西宮市内の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であるが、他市からの転入も見られる。対象地周辺は成熟した住宅地域で大型商業施設も見られ、住環境・利便性に優れ需要は根強い。持続的な景気回復により対象地の存する甲子園エリア臨海部の地価も上昇傾向にある。土地は標準地程度の規模で4，000万円台前半程度、新築建売住宅は4，000万円台半ば程度の物件が需要の中心である。
一般的要因	国内景気は国際的な懸念材料はあるも依然回復傾向にある。西宮市の住宅地は概ね住環境・利便性等に優れ、依然根強い需要が認められる。

Survey report by Koshio Atsushi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小塩敦
価格	248,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	成熟した閑静な住宅地域である。地域要因に特段大きな変化はないが、小規模戸建分譲地も多く、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、当面は現状維持と予測する。最寄り駅までやや遠いが、居住環境は良好であり、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、阪神本線南部に広がる住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市内在住のエンドユーザーであり、周辺市からの転入も見られる。最寄り駅までやや遠いが、居住環境が良好な住宅地域として成熟しており、小規模戸建分譲地等も見受けられ、住宅地としての需要は多い。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地4，000万円前半、細分化された建売分譲で4，000万円∼5，000万円である。
一般的要因	西宮市内の人口は微増傾向にあり、高齢化率の増加率は県全体より高くなっている。土地取引件数は、平成27年から減速傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7185647 北緯 135度3553137

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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