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Real estate appraisal report of 3 Chome-6-2 Komatsu Higashimachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8123, Japan

= 237,000 yen

237,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 3 Chome-6-2 Komatsu Higashimachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8123, Japan was determined for 237,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市小松東町３丁目１６番
Address	小松東町３−６−２ 3 Chome-6-2 Komatsu Higashimachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8123, Japan
Price	237,000yen/㎡
Access	Mukogawa , 540 M
Acreage	153㎡
Aspect ratio	(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、W(木造)3F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模一般住宅が多い住宅地域
Main road	north 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Hiroshima Takuya (Written in Japanese)

不動産鑑定士	廣嶋琢也
価格	237,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	一般的要因の①②を中心とするプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	一般住宅にマンション等も見られる住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。利便性の高いエリアにあり、住環境も比較的良好であるため、地価は上昇傾向にある。
市場の特性	同一需給圏は西宮市東部の阪神沿線に拡がる一般住宅の他共同住宅等も見られる住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内、中所得水準の西宮市宅居住者等が中心で、市外からの転入も若干見受けられる。近隣地域は駅から比較的近接するとともに、住環境も市内では中程度の水準にある。このため全般的な選好性は比較的高く、地価は上昇傾向にある。土地で2300万円前後、新築の戸建住宅は4000万円前後が需要の中心である。
一般的要因	①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

Survey report by Kanaya Masao (Written in Japanese)

不動産鑑定士	金谷正雄
価格	237,000円/㎡
個別的要因	個別的要因の変動はない。
地域要因	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、良好な利便性等を背景に需要は堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	当該地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持していくものと予測する。駅接近等の利便性に恵まれており、地価は今後、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は阪神本線沿線の概ね西宮市南東部を中心とする住宅地域である。需要者としては同市内居住者の中でも、市内及び阪神間の通勤者等が中心となる。既成住宅地域として成熟しており、駅近等の利便性を反映し、地価は若干の上昇傾向で推移している。標準地と同規模程度の土地で3，500万円前後、新築建売住宅は規模が30坪程度のものが多く、総額で4，000万円∼4，500万円程度が需要の中心となる価格帯と把握する。
一般的要因	立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7221676 北緯 135度3801287

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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