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Real estate appraisal report of 2-5 Ueda Nishimachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8135, Japan

= 271,000 yen

271,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2-5 Ueda Nishimachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8135, Japan was determined for 271,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県西宮市上田西町４番５
Address	上田西町２−５ 2-5 Ueda Nishimachi, Nishinomiya-shi, Hyōgo-ken 663-8135, Japan
Price	271,000yen/㎡
Access	Naruo , 900 M
Acreage	3,613㎡
Aspect ratio	(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
Main road	north 27.0m prefectural road
The other roads
Allocation of use zoning	category 2 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Nomura Kuniyo (Written in Japanese)

不動産鑑定士	野村国世
価格	270,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	沿道店舗を中心とした地域であり、商況等から、地価水準は強含みである。
地域要因の将来予測	中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、商況に見合った水準にあり、当面は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は阪神間の路線商業地域である。需要者の中心は全国チェーンを展開する法人である。沿道型商業施設の立地する地域で、駐車場を必要とするため、中規模な店舗の立地が中心となる。出店形態は、定期借地権なども多く、土地価格は多様性を有している。価格帯の中心は中規模な画地が中心であるため、土地の総額が10億円近くになり、中心となる価格帯の把握が困難である。
一般的要因	西宮市の商業地域は、消費動向に不透明感はあるものの、総じて、強含みである。

Survey report by Hasegawa Kazuyoshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	長谷川一嘉
価格	272,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	沿道商業施設を中心とする路線商業地域であり、繁華性等に影響を与える要因に大きな変化はなく商況は安定的に推移している。
地域要因の将来予測	中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり地域要因に大きな変動は認められず、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。景気回復を反映して、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は西宮市及びその周辺都市における幹線道路沿いの商業地域等である。需要者の中心は沿道商業施設等を営む企業等が中心である。大型商業施設等の進出により、幹線道路沿いの商業地域の需要は堅調に推移している。取引件数は少なく、画地規模により価格は区々であり、対象標準地と同規模の土地で総額10億円前後であるが、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因	景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度7124405 北緯 135度3723323

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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