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Real estate appraisal report of 3 Chome-627 Kogasu, Minato-ku, Nagoya-shi, Aichi-ken 455-0882, Japan

= 92,000 yen

92,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-627 Kogasu, Minato-ku, Nagoya-shi, Aichi-ken 455-0882, Japan was determined for 92,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	愛知県名古屋市港区小賀須３丁目６２７番
Address	3 Chome-627 Kogasu, Minato-ku, Nagoya-shi, Aichi-ken 455-0882, Japan
Price	92,000yen/㎡
Access	Nagoyakeibajoumae , 3 , 100 M
Acreage	130㎡
Aspect ratio	(1.0:2.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅主体に、共同住宅等も見られる住宅地域
Main road	north 6.5m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Asami Masaru (Written in Japanese)

不動産鑑定士	浅見勝
価格	92,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	近接する区画整理の保留地処分が、開始された。
地域要因の将来予測	交通利便性は劣るものの、街区の整った住宅地である。一方、新川に近接した住宅地でもあり浸水リスク及び保留地処分の影響があり、地価は今後とも下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、主として庄内川以西南陽地区の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住する勤労者層が大半であり、圏外からの転入者は少ない。不動産の需給動向は、イオンモール名古屋茶屋の開店はあるものの、区画整理の保留地処分も始まり、弱含み傾向で推移している。市場での需要の中心価格帯としては、150㎡の土地で 1500万円程度、新築の戸建物件は2500万円∼3500万円前後が需要の中心である。
一般的要因	港区の人口は震災リスク等に伴う需要減により年々減少傾向にある。一部地下鉄駅徒歩圏の地価については、強含み傾向で推移している。

Survey report by Matsubara Kazutaka (Written in Japanese)

不動産鑑定士	松原一隆
価格	92,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	周辺地域では区画整理事業が進捗しており保留地分譲も開始された。
地域要因の将来予測	交通利便性の劣る住宅地であるが当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあり、今後も横ばい又は弱含みの傾向が続くと予測される。
市場の特性	同一需給圏は、主として庄内川以西南陽地区の住宅地域一円である。個人の一次取得者が需要の中心で、地縁的選好性が強く港区及び隣接区の居住者が大半を占めると思われるが、周辺市町からの転入者も見られる。イオンモール名古屋茶屋の稼働や区画整理事業の進捗も見られるものの、自然災害への懸念から住宅地では引き合いが弱く、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は1500万円前後、新築戸建物件では3000万円前後である。
一般的要因	景気は緩やかな回復基調にあるが、原油安や米国の政権交代等による先行きの不透明感は増している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度111387 北緯 136度8306509

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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