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Real estate appraisal report of 2 Chome-45-2 Higashimizue, Edogawa-ku, Tōkyō-to 132-0014, Japan

= 275,000 yen

275,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-45-2 Higashimizue, Edogawa-ku, Tōkyō-to 132-0014, Japan was determined for 275,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都江戸川区東瑞江２丁目４５番２
Address	2 Chome-45-2 Higashimizue, Edogawa-ku, Tōkyō-to 132-0014, Japan
Price	275,000yen/㎡
Access	Mizue , 1 , 000 M
Acreage	191㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	住宅、アパートのほか店舗も見られる住宅地域
Main road	north west 5.5m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Matsumoto Hiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	松本裕
価格	275,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。戸建住宅用としては総額がやや嵩み、競争力は中以下。
地域要因	最寄駅から徒歩圏且つ瑞江駅周辺の土地区画整理事業進展の影響を受け、近時住環境は良好化傾向にあり、需要は底堅く推移。
地域要因の将来予測	低層住宅が多い熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。街路の整然性にやや欠けるものの瑞江駅周辺土地区画整理事業進展に起因する周辺住環境整備により、地価は強含みで推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は概ね江戸川区中部・南部の住宅地域。特に京葉道路以南の都営新宿線徒歩圏住宅地域との代替性が高い。典型的需要者は①都心部に勤務する中所得者層②江戸川区に居住経験のある一次取得者又は地縁者。都営新宿線沿線の新築戸建成約価格は、一時調整局面に入り弱含み基調にあったが、その後再び反転し直近では安定的に推移している。中心価格帯は新築戸建で総額3，500∼4，000万前後である。街路整然性にやや欠けるものの需要は底堅い。
一般的要因	震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

Survey report by Moriwaki Tetsushi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	森脇哲史
価格	275,000円/㎡
個別的要因	個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。
地域要因	地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。
市場の特性	同一需給圏は、都営新宿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主な需要者は都心へ通勤するエンドユーザーであり、街路はやや雑然としているが、瑞江駅徒歩圏であって需要は堅調である。規模は比較的広めで、150㎡以上の画地も見受けられるが、まとまった土地は細分化されていく傾向もある。土地売で総額2，000∼3，000万円程度、建売住宅で総額3，500∼4，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因	景気は上昇傾向であり、不動産市況も回復傾向で、実需の増加に伴い、不動産取引数も増加傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度6859773 北緯 139度8962082

Map

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Mizue Station(279,500円 / m²)Ichinoe Station(278,000円 / m²)Minamigyoutoku Station(258,500円 / m²)Gyoutoku Station(310,500円 / m²)Urayasu Station(263,500円 / m²)Shinozaki Station(257,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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