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Real estate appraisal report of 3 Chome-17-11 Shishibone, Edogawa-ku, Tōkyō-to 133-0073, Japan

= 271,000 yen

271,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 3 Chome-17-11 Shishibone, Edogawa-ku, Tōkyō-to 133-0073, Japan was determined for 271,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外
Address	鹿骨３−１７−１１ 3 Chome-17-11 Shishibone, Edogawa-ku, Tōkyō-to 133-0073, Japan
Price	271,000yen/㎡
Access	Shinozaki , 1 , 700 M
Acreage	188㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
Present	office, store, residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗、アパート等が混在する路線商業地域
Main road	north east 15.0m prefectural road
The other roads
Allocation of use zoning	quasi-industrial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),300(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by 髙山 Hiroyoshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	髙山博好
価格	270,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。他の代替、競争関係にある不動産との優劣、競争力の程度は、普通である。
地域要因	周辺での宅地化が進行しており、店舗需要のほか、住宅地としての需要も見られる路線商業地域である。
地域要因の将来予測	事務所、店舗、マンション等が混在する路線商業地域であり、当分の間現状のままで推移するものと予測する。駅から徒歩圏外の路線商業地であり、地価水準は微増傾向にとどまるものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、江戸川区及び葛飾区の幹線道路沿いの地域であり、特に江戸川区内の小岩、篠崎を中心とする地域は代替性が高い。需要者は、主としてコンビニエンスストアなどの小規模商店や小規模事業所を営む自営業者と考えられるが、事業用地としての需要は減少している。中小事業地は業種、規模による個別性が強く、中心価格帯を把握することは難しいが、総額を反映して単価は周辺住宅地と比べ安くなる傾向にある。
一般的要因	相続税対策等により収益不動産に対する需要が高まりを見せているが、供給は限定的であり、利回りは低下傾向にある。

Survey report by Miyamoto Takashi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	宮本隆
価格	272,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない
地域要因	区画整理事業や戸建住宅開発の進捗による背後地の充実が見られる。
地域要因の将来予測	事務所、店舗、アパート等が混在する路線商業地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。周辺住宅地の地価が上昇しており、地価水準は上昇すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は江戸川区及び葛飾区の幹線道路又は準幹線道路沿いの地域。需要者の中心は地元事業者の外、規模の大きいものは区内外の投資目的の法人、開発業者等である。景気回復とともに、比較的まとまった土地はマンション用地として取引されることも増えており、規模が大きいほど需要は強含み。画地規模の大小、交通アクセスの良し悪し、用途の多様性から取引される価格には幅があり、需要の中心となる価格帯は把握できないのが現状である。
一般的要因	幹線道路沿いの地域は外食店舗等沿道サービス施設が低迷しており、他用途への転換が見られる。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度715715 北緯 139度8921099

Map

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Shinozaki Station(257,000円 / m²)Koiwa Station(296,500円 / m²)Ichikawa Station(285,000円 / m²)Edogawa Station(288,500円 / m²)Kounodai Station(286,000円 / m²)Mizue Station(279,500円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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