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Real estate appraisal report of 2 Chome-39-9 Minamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 171-0022, Japan

= 464,000 yen

464,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-39-9 Minamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 171-0022, Japan was determined for 464,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	東京都豊島区南池袋２丁目２７番３０
Address	南池袋２−３９−９ 2 Chome-39-9 Minamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 171-0022, Japan
Price	464,000yen/㎡
Access	Higashiikebukuro , 250 M
Acreage	115㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)3F
Present	apartment-house
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
Main road	east 4.0m私道
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),300(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Morinaga Shinichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	森永愼一
価格	465,000円/㎡
個別的要因	東側4m私道に面した標準的規模の整形画地で地域の競争力は普通程度と思われる。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因	池袋駅からも徒歩圏内に存するなど利便性に優れた地域である。近隣では都市計画道路事業が進展しており、当該地域への波及効果が期待される。
地域要因の将来予測	一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であるが、周辺では平成27年春に豊島区新庁舎が竣工し、都市計画道路事業も現在進捗中で、利便性の向上等が見込まれる。当面は現在の住環境を維持するものと思われる。
市場の特性	同一需給圏はJR山手線、東京メトロ有楽町線・副都心沿線の豊島区内の住宅地域。需要者の中心は自用の建物及びその用地を探す豊島区及びその周辺の居住者であるが、郊外からの転入者も見受けられる外、規模が大きければ建売業者等の参入も考えられる。豊島区新庁舎の近くに存し交通の利便性等に優るので需要は堅調である。市場の中心価格帯は100㎡前後の土地で4千万∼6千万円程度。敷地の細分化が進む新築の建売住宅で5千万∼7千万円程度である。
一般的要因	低金利や住宅ローン減税等の政策効果により豊島区内の住宅地に対する需要は引き続き堅調であり、地価は上昇基調にて推移している。

Survey report by Imoto Shunji (Written in Japanese)

不動産鑑定士	井元俊二
価格	463,000円/㎡
個別的要因	特段の個別的要因の変動はない。
地域要因	周辺では、再開発事業が進捗しているが、地域は未だ具体的計画はないが、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	狭隘な街路に面して戸建住宅及びアパートが混在する地域であるが、周辺では再開発事業が進み、昨春、マンションと区役所の複合ビルが竣工、地域の利便性は増大したが、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、概ね豊島区内のJR山手線池袋駅、大塚駅及びメトロ東池袋駅、雑司が谷駅周辺の住宅地域である。需要者の中心は、豊島区内及び城北地区の各区居住者である。郊外居住者や、豊島区に地縁を有する開発業者も、需要者の一部を構成している。需給は堅調で、市場の中心価格帯は、100㎡程度の更地で、5，000万円、新築分譲住宅では5，500万円乃至7，000万円程度である。
一般的要因	利便性の高い豊島区の住宅地域は、金融緩和政策や住宅取得税制等もあり、住宅需要は強含みで推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度725179 北緯 139度7168133

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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