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Real estate appraisal report of 5 Chome-21-2 Masago, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0011, Japan

= 204,000 yen

204,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 5 Chome-21-2 Masago, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0011, Japan was determined for 204,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	千葉県千葉市美浜区真砂５丁目９番１４
Address	真砂５−２１−２ 5 Chome-21-2 Masago, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0011, Japan
Price	204,000yen/㎡
Access	Kemigawahama , 1 , 500 M
Acreage	327㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
Present	store, residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗、事業所、共同住宅の建ち並ぶ近隣商業地域
Main road	south west 22.0m city road
The other roads	背面道
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Onozaka Kei Hiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小野坂圭裕
価格	204,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	最寄駅からやや遠隔な近隣商業地域であるが、背後住宅地域の安定化、取引増加等に影響を受け、地価は横這いからやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	団地を背後に控えた幹線道路沿いの商業地域で、当面、格別の変動要因はなく現状を維持するものと予測する。地価は、背後住宅地との関連性が強く、安定化傾向にあるものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、千葉市、習志野市等の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ法人事業者と広域的に展開する店舗事業者で、まとまった土地はマンション用地としての取引される事も多いため、地価もマンション等の投資採算性に影響される傾向にある。震災後、背後住宅地の需要の減少もあって当地域もやや軟調である。用途や画地規模がまちまちな地域にあるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因	美浜区の人口はほぼ横ばいながら、高齢化が進行している。不動産の取引は最近は増加し、価格は安定化傾向と認められる。

Survey report by Adachi Junko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	足立順子
価格	204,000円/㎡
個別的要因	代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣や市場競争力について、特段の変動要因はない。
地域要因	近隣型の商業地域で店舗事務所等が建ち並んでおり、地域には特段の変動要因は無い。地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測	当該地域は近隣型商業地域として成熟しており、地域には格別の変動要因もないことから当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は千葉市を中心に習志野市等の商業地域である。主な需要者は地縁性を有する地元企業や広域的に店舗を展開している事業者等である。駅から遠く商業集積度は低いが、背後の住宅地価格との関連から商業地としての底値感があり、一定の需要は見込まれ、地価も安定的ながらやや強含みで推移している。商業地の用途や規模により取引価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因	美浜区の人口はほぼ横ばい傾向で推移しており、高齢化が進んでいる。H28年前期の不動産取引件数は増加傾向にあり、取引価格は安定化している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度6467152 北緯 140度0636151

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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