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Real estate appraisal report of 4 Chome-33-4 Higashikasai, Edogawa-ku, Tōkyō-to 134-0084, Japan

= 284,000 yen

284,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 4 Chome-33-4 Higashikasai, Edogawa-ku, Tōkyō-to 134-0084, Japan was determined for 284,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都江戸川区江戸川２丁目２番１７外
Address	4 Chome-33-4 Higashikasai, Edogawa-ku, Tōkyō-to 134-0084, Japan
Price	284,000yen/㎡
Access	Mizue , 800 M
Acreage	82㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	小規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
Main road	south east 3.5m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kawasaki Nobukazu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	川崎信和
価格	285,000円/㎡
個別的要因	対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因	当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。特に新宿線沿線は近年割安感があったこともあり、その傾向は強い。
地域要因の将来予測	小規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は概ね、江戸川区内に存する住宅地域であり、特に都営新宿線の駅を最寄り駅とする住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは江戸川区内の1次取得者層が、規模の大きなものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、都心の波及効果を受け住宅需要は増している。市場の中心価格帯は、土地が70∼90㎡前後で新築総額3500万∼4500万円程度が多い。
一般的要因	当区は育児面の支援も充実おり子育て世帯も多く、人口も微増で推移している。都心からの波及効果もあり当区の住宅地への需要は増している。

Survey report by Oki Kenshin (Written in Japanese)

不動産鑑定士	沖健信
価格	283,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	特記すべき変動要因は認められないものの、値頃感から戸建住宅の取引も幾分増え、地価は緩やかな上昇となっている。
地域要因の将来予測	近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が均衡したまま推移していくものと思われる。市場動向から判断すると、良質の物件で、総額との関連によっては、潜在需要は比較的多いものと思料される
市場の特性	同一需給圏は、都営新宿線瑞江駅を中心に、周辺各線駅を最寄駅とする江戸川区内の住宅地域が圏域となる。需要者の属性は江戸川区内外に居住する個人（主として1次取得者）若しくは建売業者等が中心である。土地価格は、アベノミクス継続効果の影響も認められ緩やかな上昇傾向にある。市場での需給の中心となる価格帯は、需要者の属性により異なるが、新築戸建住宅では3，500万円から4，500万円前後である。
一般的要因	アベノミクス継続の効果により、日本経済が堅調に推移している中、都心部地価上昇の波及効果が江戸川区にも及び、地価は緩やかな上昇傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度66104507446289 北緯 139度8836669921875

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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