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Real estate appraisal report of 4 Chome-33-3 Higashikasai, Edogawa-ku, Tōkyō-to 134-0084, Japan

= 328,000 yen

328,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 4 Chome-33-3 Higashikasai, Edogawa-ku, Tōkyō-to 134-0084, Japan was determined for 328,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都江戸川区東葛西４丁目３３番４
Address	東葛西４−３３−３ 4 Chome-33-3 Higashikasai, Edogawa-ku, Tōkyō-to 134-0084, Japan
Price	328,000yen/㎡
Access	Kasai , 1 , 100 M
Acreage	185㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	その他(原野など)、LS(軽量鉄骨造)3F
Present	apartment-house
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
Main road	west 7.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),300(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Hirai Yoshiyuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	平井良之
価格	328,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	都心への接近性が良く、駅から徒歩圏にある。人気のある東西線の葛西地区であり、最近の経済動向及び立地条件等から地価は上昇している。
地域要因の将来予測	当該地域は、最寄駅から徒歩14分程度で、一般住宅、アパートが混在する比較的新興の住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。
市場の特性	同一需給圏は、江戸川区内で、東西線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、都心に通い江戸川区等に居住する一次取得者及びマンションからの二次取得者が主であるが、都心に近い比較的住環境の良い人気のある葛西地区のため他区等からの転入希望者も多く、住宅需要者の購入意欲は概ね高い。土地の単独取引は限られているが、1㎡当たり335，000円程度であり、新築戸建住宅の総額は4，000万円が中心である。
一般的要因	景気は、このところ一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。当区の1年間の人口は約0．7％増である。地価は、上昇傾向である。

Survey report by Gondou Yukinori (Written in Japanese)

不動産鑑定士	権藤幸憲
価格	329,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	成熟した既成の住宅地域であり、地域の特性に大きな変動を与える変動要因は特にない。
地域要因の将来予測	近隣地域は一般住宅とアパートが見られる既成の住宅地域であり、変動要因は特になく、今後も現状維持程度で推移すると予測する。都心への利便性が比較的良く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は江戸川区内の地下鉄東西線最寄駅から徒歩圏限界付近の住宅地域である。需要者の中心は自用の住宅を求める個人及び販売目的の中小不動産業者が主体である。市場の中心価格帯は土地で5000万円前後で土地を細分化した建売等では土地建物で4000万円∼5000万円程度である。近隣地域は最寄駅から徒歩圏の限界付近であるが、都心への交通利便性及び生活上の利便性が比較的良いことから、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因	国内経済は金融緩和や景気政策の実施等により景気は回復しつつあり、当該地域の住宅需要の増加等、地価に影響が及んできている。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度6608436 北緯 139度8836076

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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