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Real estate appraisal report of 3 Chome-29-34 Ohamachō, Amagasaki-shi, Hyōgo-ken 661-0022, Japan

= 210,000 yen

210,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 3 Chome-29-34 Ohamachō, Amagasaki-shi, Hyōgo-ken 661-0022, Japan was determined for 210,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	兵庫県尼崎市尾浜町３丁目２８４番１６
Address	尾浜町３−２９−３４ 3 Chome-29-34 Ohamachō, Amagasaki-shi, Hyōgo-ken 661-0022, Japan
Price	210,000yen/㎡
Access	Hankyuu Tsukaguchi , 2 , 000 M
Acreage	86㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	store, residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	低層の店舗併用住宅が多い近隣商業地域
Main road	south 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	neighborhood commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),300(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Koshio Atsushi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小塩敦
価格	210,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	地元住民に支えられている商店街であり、衰退傾向にある。地価は、住宅としての下支えもあり、横這い傾向にある。
地域要因の将来予測	最寄り駅から遠く、繁華性が低い商店街である。閉店している店舗も見られ、衰退傾向にある商業地域である。地価水準は、周辺住宅地価格の下支えもあり、横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、阪神間の小売店舗を中心とした商業地域全般と判定した。需要者の中心は、阪神間の事業者等が中心であるが、繁華性が低い商業地域であり、投資対象エリアには不向きである。地元地権者が中心の商業地域であり、店舗としての需要は低く、商店街の中でも戸建住宅が見られる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあり、把握することが困難な地域であるが、住宅地としての需要を考慮すれば、土地2，000万円前後と思料される。
一般的要因	尼崎市の人口は減少傾向にあり、下落幅は、県全体よりも大きい。また、高齢化率も着実に高まっており、県全体よりも増加率は高い。

Survey report by Kamimoto Fumiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	神本文子
価格	210,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	小規模店舗と住宅が混在する商店街に位置しており、商業地域として衰退傾向にあるが、地域要因に特段の大きな変化はない。
地域要因の将来予測	小売店舗と店舗併用住宅が混在する商店街に位置しており、商業地域としては衰退傾向にある。商業地の需要は弱含みであるが、周辺住宅地の地価の影響を受け、当該地域の地価は当面横ばいで推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は尼崎市内の小売店舗を中心とする商店街である。需要者の中心は地縁的好選性を有する中小法人・個人事業者等である。事業主の高齢化、買い物客の大型店への流出やネットスーパーの普及等により、商業地域の衰退に歯止めがかからない状況にあるが、一定の住宅用途に対する需要はみられる。取引価格は業種、立地等の影響を受け、市場の中心価格帯を見出すことは困難であるが、住宅地としては標準地規模の土地は2千万円弱程度である。
一般的要因	尼崎市では沿道商業地域や利便性の優れた地域で地価は上昇傾向にあるが、旧来からの商店街や利便性に難がある地域の地価は弱含みで推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度73789500000001 北緯 135度4193102

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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