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Real estate appraisal report of 2 Chome-15-10 Himurochō, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0054, Japan

= 105,000 yen

105,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-15-10 Himurochō, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0054, Japan was determined for 105,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８
Address	氷室町２−１５−１０ 2 Chome-15-10 Himurochō, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0054, Japan
Price	105,000yen/㎡
Access	Minatogawakouen , 1 , 500 M
Acreage	100㎡
Aspect ratio	(1.0:2.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
Main road	east 4.7m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Yamashita Hiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山下裕
価格	105,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	南傾斜の地勢に小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変動は認められない。
地域要因の将来予測	当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。駅距離、地勢等、選好性に弱く、地価水準は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は市営地下鉄山手線沿線で神戸電鉄線及び神戸高速鉄道沿線を中心とする兵庫区北部の住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が中心であり、周辺地域からの転入は少ない。駅から遠く、利便性に劣る南傾斜の住宅地域で需要は弱く、地価は弱含み傾向にある。土地は1，000万円程度（105，000円／㎡：100㎡）の物件が需要の中心となっている。
一般的要因	不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

Survey report by Ueda Setsuo (Written in Japanese)

不動産鑑定士	上田節夫
価格	105,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	兵庫区の人口は前年比では減少率に鈍化が見られる。兵庫区の山手住宅地で、土地の安全性の不安から需要は弱い。土砂災害警戒区域に含まれている。
地域要因の将来予測	主として小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後とも現況通りの住環境を維持していくものと予測される。地価は弱含みで調整局面が続いている。
市場の特性	同一需給圏は市営地下鉄山手線沿線等で概ね神戸市街地の圏域に存する中小規模の標準住宅地域である。主たる需要者は神戸市内の居住者であり、地縁的選好性も強く、圏外からの需要は期待しにくい。区内の住宅地としては価格水準は低位にあり、中古住宅の取引が見られるが、需給はやや低調に推移している。土地価格で1，100万円程度の物件が取引の中心価格帯となる。
一般的要因	金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度68683 北緯 135度156381

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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