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Real estate appraisal report of Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan

= 176,000 yen

176,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan was determined for 176,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	埼玉県さいたま市岩槻区緑区大字大門字内町４３９８番５
Address	(浦和東部第二１５０街区１６画地) Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan
Price	176,000yen/㎡
Access	Urawamisono , 950 M
Acreage	139㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅等が建つ区画整理事業地内の住宅地域
Main road	north west 9.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Shimada Kikuo (Written in Japanese)

不動産鑑定士	島田喜久男
価格	175,000円/㎡
個別的要因	個別的要因として変動がみられる点は特にない。
地域要因	大規模土地区画整理事業が進捗中（H29年3月換地処分予定）の地域内にあって、住宅地としての熟成も確実に進んでおり、地価の変動率も大きい。
地域要因の将来予測	大規模な土地区画整理事業により街路等の街区整備がほぼ完了し、周辺には店舗等の利便施設の新設も多く見られることから、今後は住宅地として徐々に熟成が進み発展的に推移していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は埼玉高速鉄道及びJR武蔵野線沿線の郊外部の住宅地域で、概ねさいたま市南東部、主に緑区の東部一円の範囲であり、需要者の属性は都内又はさいたま市への通勤者を中心とする一次取得層が主体である。近年、浦和美園駅を最寄駅とする大門地区では、大規模な土地区画整理事業が進み、大型商業施設等も充実してきた駅周辺のマンションとともに値頃感のある戸建住宅の需要が旺盛。新築戸建の取引価格水準は概ね35百万円前後が需要の中心である。
一般的要因	景気先行きの不確実性は残るものの、低金利政策が継続しており不動産市場を下支えする要因となり、全般的な不動産取引は堅調を維持している。

Survey report by Yasugi Kazuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	八杉一樹
価格	177,000円/㎡
個別的要因	住宅地における個別的要因としては、方位が北西となる。
地域要因	一般住宅が建つ区画整理事業地内の住宅地域である。
地域要因の将来予測	周辺は一般住宅が建つ区画整理事業地内の住宅地域であり、今後事業の進捗と共に、住宅地としての熟成度が高まっていくものと思料される。
市場の特性	同一需給圏は、埼玉高速鉄道、JR武蔵野線沿線で、更には京浜東北線、埼京線沿線である。需要者は概ねさいたま市の圏域に存する住宅地域である。ただし、隣接市区町村からの転入も見受けられる。需要者の属性としては、さいたま市内及び東京都内に通勤する一次取得者が中心となる。市場での中心価格帯としては、土地が140㎡程度では2，500万円前後が多い。新築戸建で3，500万円∼4，500万円程度が取引の中心となる。
一般的要因	景気は緩やかに持ち直しているといえる。一方で、企業の生産活動や家計部門につき、設備投資や個人消費がいまだ伸び悩んでいるものと思料される。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度962637 北緯 139度6962154

Map

Related information

Higashiurawa Station(169,000円 / m²)Iwatsuki Station(188,000円 / m²)Higashiiwatsuki Station(117,000円 / m²)Toyoharu Station(165,000円 / m²)Minamiurawa Station(239,000円 / m²)Urawa Station(272,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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Market price in Saitamaken (Descending)

Musashiurawa Station	274,000 yen / m²
Urawa Station	272,000 yen / m²
Minamiyono Station	261,500 yen / m²
Kitaoomiya Station	260,000 yen / m²
Saitamashintoshin Station	259,000 yen / m²
Tetsudouhakubutsukan Station	258,000 yen / m²
Kitayono Station	258,000 yen / m²
Oomiya Station	257,500 yen / m²
Yonohonmachi Station	257,000 yen / m²
Kitaura Kazu Station	253,000 yen / m²

Market price in Saitamaken (Ascending)

Myougaku Station	19,900 yen / m²
Kodama Station	30,700 yen / m²
Tanshou Station	31,000 yen / m²
Toubutakezawa Station	33,100 yen / m²
Ogawa Machi Station	33,800 yen / m²
Takezawa Station	33,800 yen / m²
Nishihanyuu Station	34,400 yen / m²
Bushuuaraki Station	35,450 yen / m²
Minamihanyuu Station	36,350 yen / m²
Higashigyouda Station	36,400 yen / m²

Change of market price in Saitamaken (Descending)

Gamou Station	+16.17%
Oomiyakouen Station	+13.59%
Kagohara Station	+11.52%
Yashio Station	+8.33%
Tozukaangyou Station	+8.16%
Higashiurawa Station	+7.64%
Ooasou Station	+6.9%
Higashiiwatsuki Station	+6.85%
Yoshikawaminami Station	+6.63%
Minamiurawa Station	+6.46%

Change of market price in Saitamaken (Ascending)

Shintokorozawa Station	-17.16%
Shichiri Station	-15.84%
Higashikawaguchi Station	-14.97%
Kitakasukabe Station	-13.38%
Urawamisono Station	-13.1%
Iwatsuki Station	-12.56%
Minamikurihashi Station	-11.36%
Satte Station	-11.27%
Yagisaki Station	-10.92%
Kitaasaka Station	-10.16%

Market price in Japan (Descending)

Yuurakuchou Station	12,200,000 yen / m²
Toukyou Station	12,000,000 yen / m²
Kyoubashi Station	10,365,000 yen / m²
Nihonbashi Station	6,990,000 yen / m²
Hacchoubori Station	6,600,000 yen / m²
Sakuradamon Station	3,155,000 yen / m²
Kouji Machi Station	2,810,000 yen / m²
Hanzoumon Station	2,745,000 yen / m²
Takebashi Station	2,700,000 yen / m²
Kudanshita Station	2,700,000 yen / m²

Market price in Japan (Ascending)

Akabira Station	3,900 yen / m²
Kitayoshihara Station	6,050 yen / m²
Hagino Station	6,700 yen / m²
Shintotsukawa Station	8,050 yen / m²
Takigawa Station	8,100 yen / m²
Nakata Station	8,850 yen / m²
Mokuzou Station	8,850 yen / m²
Kawabe Station	9,300 yen / m²
Fujisaki Station	9,300 yen / m²
Motowanishi Station	10,800 yen / m²

Change of market price in Japan (Descending)

Ooizumi Station	+142.74%
Hacchoubori Station	+124.87%
Jinbou Machi Station	+118.85%
Hobara Station	+116.55%
Kawasaki Station	+91.72%
Akihabara Station	+88.46%
Kudanshita Station	+87.5%
Takashima Machi Station	+86.73%
Bakuro Machi Station	+82.88%
Shinokachimachi Station	+71.61%

Change of market price in Japan (Ascending)

Higashihonganjimae Station	-73.47%
Nagoya Station	-65.43%
西11丁目 Station	-65.01%
西15丁目 Station	-61.59%
Chiyokenchouguchi Station	-60.43%
Susuki No Station	-59.77%
Okayama Station	-57.54%
Atagobashi Station	-54.91%
西18丁目 Station	-53.33%
Kohashi Station	-52.11%