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Real estate appraisal report of Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan

= 245,000 yen

245,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan was determined for 245,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	埼玉県さいたま市岩槻区緑区東浦和５丁目１２番５
Address	Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan
Price	245,000yen/㎡
Access	Higashiurawa , 300 M
Acreage	193㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
Present	store, apartment-house
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗、駐車場等が見られる区画整理済の商業地域
Main road	south west 20.0m prefectural road
The other roads
Allocation of use zoning	neighborhood commercial districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kazaoka Junichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	風岡淳一
価格	244,000円/㎡
個別的要因	概ね近隣地域において標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因	地域要因の変動は見られない。東浦和駅に近い住商混在地域であり、景気回復基調のなかで地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測	将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性	同一需給圏はJR埼京線、京浜東北線、武蔵野線等の駅から近く繁華性の高くない商業地域ないし住商混在地域である。需要者は自用の建物所有を目的とした自営業者等または賃貸建物所有を目的とした個人投資家等である。建物賃料は1階店舗で坪あたり10，000円前後、2階事務所で坪あたり8，000円前後、3階以上住宅で40㎡程度で7∼9万円程度である。取引利回りは粗利回りで7％前後が目安となっている。
一般的要因	景気は、雇用・所得環境の改善傾向が続くなかで、緩やかな回復基調が続いている。

Survey report by Yamaoka Manabu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山岡学
価格	245,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域である。交通接近性に優れ利便性があることから、土地需要が堅調で、地価も底堅い。
地域要因の将来予測	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域として熟成しつつある。地域要因に大きな変動がないことから、今後も、このような状況を維持しつつ安定的に推移することが見込まれる。地価水準はやや上昇を予測する。
市場の特性	同一需給圏はJR武蔵野線沿線を中心とするさいたま市内とその周辺市域の普通商業地域を含む圏域。需要者の中心は、投資を目的とする地元の投資家、店舗等を営む事業者などが想定される。主要駅周辺の商業地に比べ利便性に劣るものの、経済政策などによる景気回復の期待などを背景に、需給関係は比較的安定している。市内周辺部の商業地であり、取引自体が少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因	景気の回復期待から不動産市況が活発化しつつあり、駅周辺の商業地は需要回復傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度962637 北緯 139度6962154

Map

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Higashiurawa Station(169,000円 / m²)Iwatsuki Station(188,000円 / m²)Higashiiwatsuki Station(117,000円 / m²)Toyoharu Station(165,000円 / m²)Urawamisono Station(162,500円 / m²)Minamiurawa Station(239,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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