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Real estate appraisal report of Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan

= 29,800 yen

29,800 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan was determined for 29,800 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字黒谷字久保１５０５番２外
Address	Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan
Price	29,800yen/㎡
Access	Iwatsuki , 3 , 900 M
Acreage	513㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	農家、一般住宅、作業所等が見られる住宅地域
Main road	north 6.2m city road
The other roads
Allocation of use zoning
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	controlled urbanization area
Natural environment

Survey report by Seo Mamoru (Written in Japanese)

不動産鑑定士	瀬尾守
価格	29,800円/㎡
個別的要因	駅から遠く、規模的には総額が小さいが行政的に制約が多く競争力は弱い。
地域要因	既成の農家集落地域で特に目立った地域要因の変化は見られない。
地域要因の将来予測	近隣地域では、市立和土小学校を近くに位置し農家集落地域である。行政的な制約から当面は現状のまま推移していくものと予測される。地価は長期的下落基調で推移してきたことにより底値を探る展開にある。
市場の特性	同一需給圏は東武野田線で、概ね岩槻区、春日部市の圏域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ居住者が中心である。行政的条件から供給は極めて限定的で既存の農家住宅の建て替えなどを通じた開発に留まり、市街化調整区域の地価は横這いから微落基調にあり、需給は未だ弱含みである。新築の戸建物件は極めて少なく、概して中古物件の取引が中心である。
一般的要因	景気は緩やかな回復により不動産市場への資金の流入は戻りつつあるが市街化調整区域へは行政的制約から少ない。

Survey report by Asago Sakaeni (Written in Japanese)

不動産鑑定士	浅子栄二
価格	29,800円/㎡
個別的要因	農家住宅としての規模は標準的であるが、都計法34条11号、12号の区域外であり、開発許可を得ることは困難であるので競争力は劣る。
地域要因	農家住宅、一般住宅、作業所が見られる地域。地域に価格形成要因の大きな変更はなく、新たな建築もほとんどない。地価水準は若干弱含み。
地域要因の将来予測	当該地域は、農家住宅、一般住宅、作業所等が見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は岩槻区のほか、見沼区等の隣接市区の市街化調整区域内の圏域。さいたま市には都市計画法34条11号や12号区域がなく、需要者の大半は農業専従者及びその分家である。なお、いわゆる既存宅地等であれば非農家が取得しても建築可能なため需要が見込めるが、市街化区域と比較し需要は弱い。近隣地域の土地相場は、150坪程度の農家住宅地で坪単価9．7∼10．6万円、30∼50坪の小規模既存宅地等で坪単価13∼15万円と判断される。
一般的要因	景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度962637 北緯 139度6962154

Map

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Iwatsuki Station(188,000円 / m²)Higashiiwatsuki Station(117,000円 / m²)Toyoharu Station(165,000円 / m²)Shichiri Station(170,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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