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Real estate appraisal report of Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan

= 25,200 yen

25,200 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan was determined for 25,200 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区大字慈恩寺字入山８０２番１
Address	Iwatsuki, Iwatsuki Ward, Saitama, Saitama Prefecture 339-0061, Japan
Price	25,200yen/㎡
Access	Higashiiwatsuki , 2 , 500 M
Acreage	830㎡
Aspect ratio	台形(1.5:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
Main road	west 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	controlled urbanization area
Natural environment

Survey report by Saji Toshiaki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	佐治俊明
価格	25,200円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	田畑と農家住宅、一般住宅の混在する地域。生活利便性が劣り、地価水準は下落傾向。
地域要因の将来予測	農家住宅と戸建住宅が混在する地域として成熟しており、市街化調整区域であることからも、当面は現状のまま推移するものと思料する。
市場の特性	同一需給圏は、さいたま市岩槻区、見沼区、越谷市、蓮田市内の市街化調整区域と判断した。対象不動産は、市街化調整区域内に存するため生活利便性が劣り、住宅地としての熟成が制限される。また、同一需給圏内の標準的な画地に比し規模の大きい農家住宅地で、需要者は相当に限定されるものと思料する。農業従事者が典型的需要者で周辺の取引の中心は土地で50坪から100坪の規模、建物価格を含み1，000万円を超えない水準である。
一般的要因	景気は緩やかな上昇基調を維持しており、都市部の土地価格も上昇傾向であるが、地方圏は下落に歯止めがかからず、二極化の度合いを強めている。

Survey report by Asago Sakaeni (Written in Japanese)

不動産鑑定士	浅子栄二
価格	25,200円/㎡
個別的要因	農家住宅としての規模は標準的であるが、都計法34条11号、12号の区域外であり、開発許可を得ることは困難であるので競争力は劣る。
地域要因	農家住宅、一般住宅、作業所等が見られる地域。地域に価格形成要因の大きな変更はなく、新たな建築もほとんどない。地価水準は若干弱含み。
地域要因の将来予測	当該地域は、農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は岩槻区のほか、見沼区等の隣接市区の市街化調整区域内の圏域。さいたま市には都市計画法34条11号や12号区域がなく、需要者の大半は農業専従者及びその分家である。なお、いわゆる既存宅地等であれば非農家が取得しても建築可能なため需要が見込めるが、市街化区域と比較し需要は弱い。近隣地域の土地相場は、150坪程度の農家住宅地で坪単価8．1∼8．8万円、30∼50坪の小規模既存宅地等で坪単価12∼14万円と判断される。
一般的要因	景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度962637 北緯 139度6962154

Map

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Iwatsuki Station(188,000円 / m²)Higashiiwatsuki Station(117,000円 / m²)Toyoharu Station(165,000円 / m²)Shichiri Station(170,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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