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Real estate appraisal report of Shimizumachi, Shimizu Ward, Shizuoka, Shizuoka Prefecture 424-0947, Japan

= 118,000 yen

118,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Shimizumachi, Shimizu Ward, Shizuoka, Shizuoka Prefecture 424-0947, Japan was determined for 118,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	静岡県静岡市清水区清水区清水区上清水町２３６番２
Address	上清水町１４−３９ Shimizumachi, Shimizu Ward, Shizuoka, Shizuoka Prefecture 424-0947, Japan
Price	118,000yen/㎡
Access	Shimizu , 2 , 200 M
Acreage	223㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
Main road	north 4.6m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kobayashishigeru (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小林繁
価格	118,000円/㎡
個別的要因	ほぼ標準的な画地であり、近隣地域内にあっては中庸を得ている。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因	清水区中心部の市街地に存するが、街区状態やや劣り、また、家並みも古いので、清水区内にあっては宅地需要はやや弱い。
地域要因の将来予測	近隣地域は既成の閑静な中級住宅地域である。市中心部への交通アクセスは標準的であるが、街区状態や家並みは旧態依然としており、地域外部からの新規参入は見込まれず、地価は弱含みにて推移するものと予測される。
市場の特性	同一需給圏は清水区の既成市街地の住宅地一円である。需要者は40才∼50才代の勤労者や自営業者が多い。利便性や居住環境に比較的恵まれていることから、宅地需要は認められも取引実例は需給ギャップから少ない。東日本大震災以後は資産としての安全性が重視されており、需要の中心となる価格帯は、土地は200㎡前後で2，000万円∼3，000万円程度、新築戸建で3，500万円∼4，500万円程度である。
一般的要因	景気回復に伴う所得、雇用環境の向上には今なお時間を要することから、清水区品等上位の住宅地に対する有効需要は十分回復していない。

Survey report by Horaguchi Yoshinori (Written in Japanese)

不動産鑑定士	洞口義紀
価格	118,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変化はなく、北向き画地であるものの地域内での選好性は中庸的。
地域要因	地域要因に大きな変化は認められないものの被災想定区域に比較的近いことから周辺住宅地と比較して需要はやや弱い。
地域要因の将来予測	ほぼ熟成した住宅地域で今後も大きな状況変化はないものと判断されるが、規模画地の小口分割化の進展もあり地価は横這いないし小幅下落での推移が予測される。
市場の特性	静岡市清水区の中心部に比較的近い価格中位の住宅地域が同一需給圏で、需要層は40歳前後の自営業者、勤労者層が中心となる。宅地需要は利便性や居住環境において選好性が左右され、対象地域は海抜の程度から周辺地域と比較すれば宅地需要はやや弱い動きとなっている。需要の価格帯は画地規模が区々で幅はあるが概ね土地で2，000∼2，500万円前後新築戸建で3，500万円前後である。
一般的要因	所得環境がほぼ横這いであり清水区の住宅地需要は利便性等の良好な地域の需要が堅調な反面、利便性や居住環境の劣る地域は需要減退の傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	内水面扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	水面,宅地
災害リスク：津波	推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度0065057 北緯 138度4893306

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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